STS Reclamación del aval para restitución de las cantidades entregadas a cuenta en un contrato de compraventa de vivienda tras haber adquirido la misma en la liquidación del concurso de la promotora vendedora

TS Sala Civil: Afianzamiento de la obligación de restitución de las cantidades entregadas a cuenta en un contrato de compraventa (Ley 57/1968) y concurso de la vendedora. La resolución de la compraventa a instancia de la administración concursal legitima a los compradores para reclamar de la avalista la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, mientras no hayan sido devueltas en el concurso. No existe enriquecimiento injusto de los compradores por acudir a la liquidación concursal y adquirir la vivienda que había sido objeto de la compraventa por un precio inferior al que aparecía en el contrato resuelto de 2005.

 

Redacción editorial,

Pedro Ruiz Sánchez.

@PedroRsz

STS 22/07/2019 Nº Res 459/2019.

En 2005, Dña. María y D. Roberto (en adelante, los Compradores) concertaron un contrato de compraventa de vivienda que la promotora Promociones Manzanal 2000, S.L. (en adelante, “la Vendedora”) estaba construyendo. En el contrato privado se preveía el pago de una entrada y el abono aplazado del resto del precio. En total, los compradores pagaron a la Vendedora 36.655,72 €.

La Vendedora concertó con un banco (en adelante, “el Avalista”) la apertura de una línea de avales para asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta conforme al art. 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio.

La vivienda debía ser entregada en el último trimestre de 2006. Cumplido el plazo, la vivienda no estaba terminada declarándose en 2009 en concurso la Vendedora. La administración concursal de la Vendedora resolvió el contrato de compraventa y calificó de crédito contra la masa el derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los Compradores.

Abierta la fase de liquidación del concurso, la administración concursal procedió a la realización de los activos, entre ellos la vivienda que iban a adquirir los compradores y que estaba valorada entonces en 110.797,12 €. La vivienda fue adquirida por los Compradores por 96.500 €, que terminaron las obras pagándolas de su bolsillo hasta obtener la cédula de habitabilidad.

Los Compradores demandaron al Avalista reclamando, en ejecución del aval, el dinero que había sido entregado a cuenta (36.655,72 €) por el contrato de 2005.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó al Avalista a devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa de 2005 (36.655,72 euros) más los intereses legales.

El Avalista recurrió en apelación que fue desestimado por la Audiencia Provincial. El avalista interpone recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

En cuanto al recurso extraordinario por infracción procesal, destacar que el TS recuerda que un apartado específico dedicado a los hechos probados no constituye un requisito formal de las sentencias civiles y su ausencia no determina por sí la nulidad de la sentencia “siempre que se delimite el supuesto de hecho con la necesaria claridad”.

En cuanto al recurso de casación, señala el TS en primer lugar que al margen de que la resolución del contrato de 2005 diera lugar al reconocimiento de un crédito contra la masa en el concurso de la Vendedora a favor de los Compradores, mientras no conste que fuera cobrado, los Compradores tenían derecho a reclamar estas cantidades al amparo de la Ley 57/68. Ello sin perjuicio del derecho del Avalista a subrogarse en la posición en el concurso de los Compradores para la reclamación del reseñado crédito contra la masa, una vez satisfecha la obligación de devolución de esas cantidades.

En segundo lugar, ante la alegación por el Avalista de enriquecimiento injusto de los compradores, recuerda el TS:

  • Que, respecto la existencia de enriquecimiento injusto, su aplicación descansa sobre la concurrencia de I) un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y II) una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).
  • Por justa causa de una atribución patrimonial, debe entenderse aquella situación jurídica que autoriza, de conformidad con el ordenamiento jurídico, al beneficiario de la atribución para recibir ésta y conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jurídico válido y eficaz o porque existe una expresa disposición legal.

Entrando ya al caso concreto, el TS confirma las sentencias de instancia resaltando que no existe enriquecimiento injusto:

  • El denunciado “empobrecimiento” de la avalista que supone hacer frente a la devolución de las cantidades garantizadas con el aval tenía su causa en el afianzamiento constituido en cumplimiento de la Ley 57/68 y, por tanto, hay causa (legal) que justifica el nacimiento de la obligación de pago del avalista.
  • Tampoco se aprecia existencia de relación causal con el posible ahorro que los Compradores tuvieron al adquirir más tarde la vivienda en la liquidación del concurso, después de haber asumido también el coste de la terminación de las obras y la obtención de las autorizaciones administrativas necesarias para su habitabilidad.

Fuente Institucional: CENDOJ

 

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