Resolución de compra de derechos de uso de campo de golf por incumplimiento de las condiciones pactadas. Incumplimiento esencial a efectos resolutorios #CompartirConocimiento

TS (sala civil): Frustración del fin del contrato o de las expectativas generadas para las partes. No es necesario llegar a la figura jurisprudencialmente consagrada del aliud pro alio. Aunque no pueda tacharse de tal el cumplimiento dado por la parte demandada la consideración de otros elementos añadidos puede ser determinante a la hora de decidir acerca de la conclusión del contrato.

Redacción editorial,

Pedro Ruiz Sánchez.

@PedroRsz

STS 27/06/2019 Nº Res 367/2019.

Entre los años 2005 y 2006 Don Eugenio, don Everardo, don Felipe y Contrataciones y Servicios del Henares (en adelante “Los Demandantes”) compraron derechos de uso de un campo de golf y otras instalaciones deportivas por un período de cincuenta años a Hercesa Inmobiliaria S.A. (en adelante, “Hercesa”).

Las instalaciones deportivas proyectadas incluían un campo de golf y un complejo deportivo, gimnasio, sauna, spa, piscina familiar, dos pistas de pádel y una pista multiusos.

En junio de 2014 los Demandantes piden la resolución del contrato alegando que no se había cumplido el compromiso de ampliar el campo de golf de nueve a dieciocho hoyos y de construir una casa club e instalaciones anexas. En lo que interesa destacar, Hercesa se defendió sosteniendo que la única obra que no se ejecutó fue la casa club, la piscina y la pista de pádel, lo que valoraba como un incumplimiento no esencial del contrato, que no justificaba su resolución.

En Primera Instancia se desestimó la demanda. Se consideró acreditado el incumplimiento de la demandada pero no se consideró de carácter esencial con efecto resolutorio.

Los Demandantes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial desestimó el recurso. La Audiencia señalaba, entre otros argumentos, que, al tratarse de contratos de derecho de uso por cincuenta años, el paso del tiempo hasta la demanda -ocho años- alejaba la posibilidad de resolver el contrato cuando durante tantos años se había permanecido en el uso sin oposición o controversia alguna.

Destacar además que otras demandas relativas a derechos de uso del mismo complejo deportivo habían terminado tanto con sentencias estimatorias que sí habían apreciado existencia de un incumplimiento esencial como con sentencias en las que se había desestimado al constar que se había ofrecido a los actores la resolución extrajudicial (ofrecimiento no acreditado en el caso de los Demandantes) .

Los Demandantes interponen recurso de casación, que es estimado por el TS.

Recuerda el TS que a la hora de valorar si el incumplimiento es resolutorio se ha de atender a la “frustración del fin del contrato o de las expectativas generadas para las partes”. Así:

  • No tienen efecto resolutorio los incumplimientos de escaso relieve que no alcanzan a impedir la consecución de la finalidad perseguida mediante la contratación.
  • Pero tampoco se puede obligar a la parte a recibir una prestación parcial respecto de aquello que se comprometió el deudor, sin ser necesario llegar a la figura jurisprudencialmente consagrada del aliud pro alio (entrega de cosa distinta de la pactada).

En este caso, considera el TS que al haberse ofertado a los Demandantes unos servicios que incluían, además del campo de golf, una casa club, piscina y pista de pádel que no se han ejecutado “ha de conducir a la posibilidad de ejercitar la facultad resolutoria que, en forma alguna, puede considerarse que implica ausencia de buena fe por su parte.”.

Fuente Institucional: CENDOJ ECLI: ES:TS:2019:2166

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