La Nueva Ley de Crédito Hipotecario: Principales novedades

Autora Dña. Patricia Aira González – Abogada y Socia Fundadora de Pactaria, Legal & Consulting [1], Profesora Asociada de la Universidad de Oviedo y colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (Col. 79391).
Autora Dña. Ornella Díaz González – Abogada de Pactaria, Legal & Consulting.

AUTORAS:

Por Patricia Aira González – Abogada y Socia Fundadora de Pactaria, Legal & Consulting, Profesora Asociada de la Universidad de Oviedo y colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (Col. 79391).

Por Ornella Díaz González – Abogada de Pactaria, Legal & Consulting.

El pasado día 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 , de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante la “ Nueva Ley Hipotecaria ”), que ha introducido una serie de novedades que afectan tanto a los clientes como a las entidades financieras que ofrecen préstamos con garantía hipotecaria.

El principal objetivo perseguido por la Nueva Ley Hipotecaria es el de establecer medidas de protección de los consumidores personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles. Para ello, la Nueva Ley Hipotecaria establece los siguientes objetivos:

-Potenciar la seguridad jurídica y la transparencia

-Facilitar y garantizar la comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen

-Regular y establecer un justo equilibrio entre las partes

Además, es relevante tener en cuenta que la Nueva Ley Hipotecaria tiene por finalidad transponer al Derecho nacional la normativa de la Unión Europea en esta materia, reflejada en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.

La Nueva Ley Hipotecaria se refiere a las siguientes cuestiones principales:

-Normas y medidas de protección del prestatario

-Normas aplicables a los intermediarios de crédito y prestamistas inmobiliarios

-Medidas sancionadoras aplicables a los intermediarios de crédito y prestamistas inmobiliarios

Principales novedades

  • Fase precontractual : una de las principales novedades introducidas por la Nueva Ley Hipotecaria es la de la regulación de la fase previa a la formalización del contrato de préstamo hipotecario, que tiene por objetivo garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para comprender el contrato, así como las consecuencias legales y económicas de la operación a realizar.
  • La nueva función del notario : precisamente con el fin de ayudar al proceso de transparencia y comprensión del consumidor, la Nueva Ley Hipotecaria atribuye al notario la función de asesorar al prestatario, y aclararle todas las dudas que le puedan surgir en relación con el contrato. Esta nueva función se concreta en una serie de medidas específicas:
  1. El notario deberá comprobar que los plazos y resto de requisitos necesarios para cumplir con el principio de transparencia (especialmente los relacionados con la comprensión de las cláusulas contractuales más complejas) se han cumplido adecuadamente. Para ello, el cliente deberá rellenar un cuestionario para que el notario se pueda asegurar de que conoce al detalle el contrato que firmará posteriormente.
  2. La entidad financiera deberá poner el contrato a disposición del consumidor en la notaría seleccionada con un plazo mínimo de 10 días de antelación a la fecha de firma de la operación, para que el consumidor pueda revisar sus cláusulas con detenimiento.
  3. El cliente tendrá que ir a la notaría al menos en dos ocasiones, la primera vez será sin que la entidad financiera esté presente, para que el consumidor pueda realizar cualquier pregunta que surja sin la presencia de la entidad bancaria. La segunda visita será para la firma del contrato hipotecario.
  • Conocimientos del personal de las entidades financieras : dentro de la sección relativa a las normas aplicables a las entidades financieras, se introducen una serie de novedades, entre las que destaca la exigencia de que el personal contratado por las entidades financieras tenga los conocimientos técnicos adecuados para asesorar en la contratación de préstamos hipotecarios. Con el fin de cumplir con este objetivo, la Nueva Ley Hipotecaria establece una serie de requisitos, entre los que destaca la obligación del personal bancario de realizar cursos de formación continua en materia de préstamos hipotecarios, bajo la supervisión del Banco de España.
  • Medidas de protección del prestatario : la Nueva Ley Hipotecaria también establece una serie de novedades a favor de los prestatarios que se pueden resumir del siguiente modo:
  1. Cancelación: se permite la cancelación total o parcial del préstamo hipotecario sin que el consumidor tenga que pagar comisiones, salvo que la cancelación sea realizada en los primeros años del contrato y sólo en determinados supuestos.
  2. Vencimiento anticipado: el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por la entidad financiera sólo podrá producirse en ciertos supuestos muy concretos regulados en la Nueva Ley Hipotecaria, y cuando el impago sea “suficientemente significativo”, y no según las reglas pactadas por ambas partes, como ocurría hasta ahora ( nota: habitualmente, la práctica bancaria consideraba el vencimiento de un préstamo hipotecario al producirse el impago de 3 cuotas ). De forma particular, esto se traduce del siguiente modo: en la primera mitad del plazo del préstamo, la demora no podrá exceder el 3% del capital concedido o que se acumulen 12 cuotas impagadas para que se ejecute el proceso. En la segunda mitad del plazo del préstamo, el porcentaje anteriormente mencionado asciende al 7% y las mensualidades impagadas son 15.
  3. Dación en pago: aunque sí aparecía en los borradores previos de esta norma, el texto de la Nueva Ley Hipotecaria finalmente aprobado no incorpora la posibilidad de la dación en pago. Sin embargo, la disposición adicional undécima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Ello implica: convertir el código de buenas prácticas (disponible en el Anexo de dicha norma) en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas. El código de buenas prácticas permite a los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo (entre las que se encuentra la dación en pago, siempre que se cumplan una serie de requisitos preceptivos). Además, al modificar el ámbito de aplicación de la norma, se añade la posibilidad de acogerse a estas medidas a todos los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que se celebren a partir de ahora y no sólo, como ocurría hasta ahora, a aquellos que ya estuviesen en vigor a la fecha de entrada en vigor de la norma.
  • Gastos a asumir por el consumidor al contratar un préstamo hipotecario : con la entrada en vigor de la Nueva Ley Hipotecaria, el cliente sólo debe asumir el coste de la tasación y de la primera escritura en adelante (segunda y subsiguientes) . El resto de los gastos los asumirá la entidad financiera, y en concreto, los siguientes: Gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Notaría, Gastos de registro.

Otras cuestiones:

No retroactividad: debe tenerse en cuenta que las novedades introducidas por la Nueva Ley Hipotecaria no resultarán de aplicación a los préstamos hipotecarios firmados con anterioridad a su entrada en vigor, excepto en las siguientes cuestiones:

o Alargamiento de plazo de embargo en caso de impago

o Oportunidad de cambio de banco sin que la entidad actual pueda impedirlo

o Cambio de un préstamo con tipo de interés variable a préstamo de tipo de interés fijo con un descuento en la comisión

Cláusulas suelo y techo : con la Nueva Ley Hipotecaria, queda prohibida la introducción de cláusulas suelo y techo en los préstamos hipotecarios.

Conclusiones

En conclusión, las medidas introducidas por la Nueva Ley Hipotecaria buscan establecer nuevos mecanismos para proteger al consumidor persona física en la firma de préstamos hipotecarios con entidades financieras, con el fin de evitar situaciones de riesgo como las acontecidas en el pasado en este ámbito.

En todo caso, recomendamos que, antes de formalizar un préstamo hipotecario con una entidad bancaria, el cliente se asesore con un abogado experto en la materia que pueda explicarle adecuadamente los riesgos de la operación.

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